長春市物業服務企業及項目負責人信用信息管理辦法

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條 為建立健全我市物業服務企業信用體系，維護公平競爭的物業服務市場秩序，促進物業服務企業誠信自律，保護物業服務活動各方當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》《吉林省物業管理條例》《長春市物業管理條例》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內從事物業服務活動的物業服務企業（以下簡稱“物業企業”）的信用管理。

本辦法所稱物業企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，在本市從事物業管理服務活動的企業。

本辦法所稱項目負責人，是指物業企業按照物業服務合同的約定，在所服務的項目中指派的負責組織實施物業服務活動，并保障物業服務質量符合約定標準的責任人。

本辦法所稱信用管理，是指行政管理部門及相關機構依法采集、記錄、交換共享和公開物業企業信用信息，建立物業企業信用檔案，并對物業企業開展信用評定、實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒的活動。

第三條 市級物業管理主管部門負責組織實施本辦法，負責采集、記錄、交換共享和公開物業企業信用信息以及項目負責人信用信息，統籌建設和維護物業管理信用信息系統(以下簡稱信用信息系統)，編制物業企業、項目負責人信用信息具體內容并適時合理調整，建立物業企業、項目負責人信用檔案，開展守信聯合激勵、失信聯合懲戒等相關工作。

各區級物業管理主管部門負責采集、記錄、報送本轄區內物業企業、項目負責人信用信息，開展本轄區內物業企業、項目負責人守信聯合激勵、失信聯合懲戒等相關工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責采集、記錄、報送本轄區內物業企業、項目負責人違反有關法律、法規、規章、規范性文件等規定或者強制性標準行為的信息，協助城區、開發區物業管理主管部門做好物業企業、項目負責人信用管理的相關工作。

居（村）民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好前款規定的相關工作。

物業企業、項目負責人應當承諾在物業管理活動中自覺遵守有關法律、法規、規章、規范性文件或者強制性標準，依法履行物業服務合同及物業管理相關約定，加強內部管理和自我約束，服務規范，誠信經營，接受政府和社會組織、公眾的監督。

物業企業、項目負責人應當在物業管理區域內顯著位置公開信用承諾。

第四條 發改、政數、規劃和自然資源、公安、應急管理、市場監督管理、建委、城市管理、衛健委、交通運輸、人防、林園、稅務、水務、生態環境、社保等相關行政管理部門應當按照法定職責對物業企業進行監督管理，依法處理物業企業的違法行為，并將相關信用信息推送至市物業服務企業信用信息管理系統，采取聯合懲戒措施，協助市、區物業管理主管部門對物業企業的信用管理工作。

市市場監督管理局與市房管局建立物業企業工商基本信息共享機制，市房管局提供注冊名稱含物業服務企業字樣的，并在我市注冊的企業和在本市注冊的分支機構的基本工商信息。

第五條 市物業服務行業協會應當加強行業信用管理，協助市、區物業管理主管部門開展信用管理工作，指導會員企業積極參加信用等級評定。

第六條相關部門和單位在開展物業企業信用管理工作時，應當遵循公平、公正、公開、及時、準確的原則，依法維護國家利益、社會利益和企業合法權益，保守國家秘密，保護商業秘密和個人隱私。

第二章 信用信息組成

第七條 信用信息主要包括基本信息、優良信息、負面信息和物業服務質量評價信息，具體內容如下：

（一）基本信息，是指物業企業的注冊登記事項、在管物業項目信息和項目負責人身份信息等。

（二）優良信息，是指物業企業及項目負責人在物業管理活動中遵守有關法律、法規、規范性文件或強制性標準，認真履行物業服務合同及物業管理相關約定，獲得各級政府及相關部門、行業協會的表彰等信息。

（三）負面信息，是指物業企業在物業管理活動中，違反有關法律、法規、規章、規范性文件或者強制性物業標準等規定，不履行物業服務合同約定以及違反物業管理相關規定，行政機關或者街道辦事處、鄉鎮人民政府依法作出的行政處罰以及其他行政處理，或者經司法機關認定違法等信息。認定負面信息應當以具有法律效力的文書為依據。

（四）物業服務質量評價信息，是指綜合業主評價、街道評價和專業評價，采取量化打分的方式，對項目的物業服務質量總體情況進行全面評價的信息。

第八條 基本信息主要包括：

物業企業注冊信息：企業名稱、統一社會信用代碼、注冊地址、企業法人代表、聯系方式、經營范圍、管理項目、員工信息等其他有關企業身份的信息；

項目負責人信息：身份證明及履歷、從業記錄、聯系方式、專業培訓情況及繼續教育記錄等信息；

在管項目信息：項目名稱、地址、類型、總建筑面積、配套設施等信息。

第九條 優良信息主要包括：

（一）國家、省、市各級黨委、政府的表彰；

（二）國家、省、市物業管理行政主管部門的表彰；

（三）市級及以上各類官方新聞媒體的宣傳報道；

（四）區級（含）以上物業管理行政主管部門認定的其他良好信息。

第十條 負面信息主要包括：

（一）在物業管理招投標活動中，提供虛假信息騙取中標的；

（二）物業服務合同終止后，拒不移交或者損壞、隱匿、銷毀有關資料、財務，或者拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續的；

（三）擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的；

（四）擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（五）未經業主大會決定或者業主共同決定，改變物業服務用房用途，或轉讓和抵押物業服務用房的；

（六）未經業主大會決定或者業主共同決定，改變共用部分用途、利用共用部分從事經營活動或者處分共用部分的；

（七）物業項目負責人未按照規定報到的；

（八）采取停止供水、供電、供燃氣、供熱以及限制業主進出小區、乘用電梯、入戶的方式催交物業服務費的；

（九）未經業主書面同意、物業服務企業向其他單位和個人提供業主個人信息的；

（十）挪用、侵占屬于業主共有的經營收益的；

（十一）實施物業服務活動中，其他行政機關作出的行政處罰信息等。

第三章 信用信息征集

第十一條 信用信息征集是指對全市物業企業及項目負責人信用信息進行采集、甄別、分類、記錄、儲存，形成反映企業經營、項目管理和項目負責人從業情況的活動。

信用信息的征集，應當堅持客觀、公正、及時、準確和誰提供誰負責的原則。

第十二條 基本信息由物業企業及項目負責人自行申報。應當及時、完整、準確、規范地填報基本信息。每年1月31日前，應當登錄物業服務企業信用信息管理系統進行信息維護。基本信息發生變更的，應當在變更之日起10日內在信用信息系統更新。

第十三條 優良信息由物業企業自行申報。

物業企業需要申報優良信息的，應當在信用信息系統內提供下列材料：

（一）優良信息申報表；

（二）相關證明材料。

市級物業管理主管部門在收到申報材料7個工作日內審核完畢。

第十四條 負面信息由相關行政管理部門、各區級物業管理主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府按照職能分工進行征集。

第十五條 物業服務質量評價信息包含業主評價信息、街道評價信息和專業評價信息。業主評價信息由市物業管理主管部門通過電子投票系統向業主發送服務質量調查問卷進行征集；街道評價信息由項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）通過監督、查物業企業、項目負責人的日常管理和服務情況進行征集；專業評價信息由行業專家庫內專家或第三方機構打分征集。

第十六條 物業企業及項目負責人對物業管理主管部門征集的信用信息有異議的，應當自被告知之日起5個工作日內，向征集該信用信息的物業管理主管部門提出書面異議申請，并提供相關證據。物業管理主管部門在收到書面異議申請后，應當于5個工作日內作出異議處理決定，并將決定書面告知物業企業。

第四章 信用信息管理

第十七條 物業企業、項目負責人信用管理實行信用記分制度。市、區物業管理主管部門及街道辦事處、鄉鎮人民政府可根據信用信息征集情況對物業企業和項目負責人實行動態監督管理。

第十八條 信用分值實行加減分制。信用分值=基本信息分值 物業服務質量評價分值（業主評價分值 街道評價分值 專業評價分值） 優良信息分值-負面信息分值。加減分條款詳見附件《長春市物業服務企業及項目負責人信用記分標準》。物業企業存在多個物業服務項目的，以各項目的平均分計算質量評價分值。

物業企業聘用的項目負責人的信用信息記分，同時記入物業企業信用信息評分中。

第十九條 每年1月1日起至12月31日止為一個記分周期。記分周期期滿，重新記分。

新申報的物業企業記分周期自承接物業服務項目起至當年12月31日。記分周期不足3個月的，不參與當年信用等級評定。

第二十條 同一優良信息以最高榮譽為準，不重復加分。

第二十一條 物業企業信用信息管理由市物業管理主管部門統一組織，并按照下列程序開展：

（一）區物業管理主管部門根據本轄區物業企業填報信息、提供資料及日常監督檢查掌握的情況，綜合街道辦事處（鄉鎮人民政府）、業主委員會或物業管理委員會、業主的意見，于每年十二月十日前提出企業信用等級初評意見，報市物業管理主管部門。

（二）市物業管理主管部門履行認定程序，確定企業信用等級。

第二十二條 信用信息公開制度。物業服務企業及其項目負責人的信用信息由市物業管理主管部門通過智慧物業平臺或者其他方式實時向社會公開。任何單位和個人均可直接查閱公示類信用信息，或者按照行政信息公開有關規定，查詢其他信用信息。

下列信息屬于公示類信息：

（一）物業企業的名稱、企業性質、經營范圍、從事物業管理經營活動的時間、經營內容、管理項目；

（二）物業企業當年及上一年度的信用分值及信用等級；

（三）項目負責人的姓名、所在物業管理項目以及信用評定狀況。

下列信息屬于查詢類信息：

（一）近兩年住宅小區物業服務質量評價的結果；

（二）物業企業、項目負責人近兩年內被征集失信信息的內容；

（三）物業企業、項目負責人近兩年內被征集優良信息的內容。

物業企業、項目負責人信息公開期限為一個記分周期。被記錄的負面信息沒有改正或者撤銷的，該信息在下一個記分周期內繼續公開。

物業企業應當在管理區域顯著位置公示企業信用信息和信用等級評定結果。形成的信用檔案，任何單位和個人未經法定程序，不得擅自修改、增減、刪除。

第二十三條 信用信息修復制度。物業企業通過主動履行法定或者約定義務、提交信用報告等方式糾正其負面行為、消除影響的，可以在信息披露3個月后，向物業管理主管部門或相關行政管理部門申請在負面信息中標注信用修復情況。

物業企業提出信用修復申請時，應當做出信用修復承諾。

相關管理部門應當在收到信用修復申請之日起20個工作日內完成核查。市物業管理主管部門核實物業企業已經主動糾正其失信行為、消除不良影響，或者收到同級管理部門出具的物業企業失信信息已修復意見書的，可在企業負面信息中標注信用修復情況，并在失信信息公開期限屆滿前停止公開。

第二十四條 公民、法人或者其他組織有證據證明當年已公開的信用信息存在錯誤或者遺漏的，可以向街道辦事處提出書面異議申請，并提供相應證據。街道辦事處應當自收到書面異議申請之日起10個工作日內進行核查和處理，并將處理結果書面告知異議申請人。經核查，街道辦事處確認信用信息存在錯誤或者遺漏的，將核查結果上報至區物業管理主管部門進行更正和補充。

第五章 信用信息應用

第二十五條 物業企業、項目負責人信用等級按信用分值實行星級評定。

信用分值得分100分（含100分）以上為信用優秀，評定為五星級★★★★★物業企業。

信用分值得分90分（含90分）至100分（不含）為信用良好，評定為四星級★★★★物業企業。

信用分值得分80分（含80分）至90分（不含）為信用較好，評定為三星級★★★物業企業。

信用分值得分70分（含70分）至80分（不含）為信用一般，評定為二星級★★物業企業。

信用分值得分60分（含60分）至70分（不含）為信用合格，評定為一星級★物業企業。

信用分值得分60分（不含）以下為信用欠佳，評定為無星物業企業。

信用等級評定結果每年1月31日前在智慧物業平臺上對社會公布，公布后的結果不適用異議申請程序。提倡物業服務行業協會對信用等級高的物業服務企業予以表彰，對存在負面信息的企業予以通報批評。

第二十六條 物業企業、項目負責人信用等級評定結果作為評獎評優、日常監管、物業招投標、項目選聘、物業管理行業專家選聘等物業管理活動的重要依據。 根據信用等級結果，實行差異化分類管理，實施守信激勵、失信懲戒。

信用檔案和評定結果主要用于以下方面：

（一）作為扶持企業發展，列入扶持對象的參考依據；

（二）作為出具企業誠信意見的重要依據；

（三）作為前期物業管理招標、政府采購的評標參考；

（四）作為物業管理項目評優的考評內容；

（五）為業主選聘物業企業提供參考；

（六）作為物業管理主管部門對物業企業監管的重要依據。

第二十七條 對信用等級優秀（五星）的物業企業、項目負責人給予激勵：

（一） 在同等條件下優先考慮財政資金項目、政府優惠政策，加大扶持力度；

（二） 在表彰評比競賽評定中，予以優先推薦；

（三） 在前期物業管理投標時，予以加分；

（四） 在政府采購平臺的投標中予以加分，優先推薦進入采購名錄清單；

（五）在日常檢查、專項檢查中實施簡化監督和低頻率的檢查；

（六）在符合相關規定可以采取的其他激勵措施。

第二十八條 對信用等級達到良好和較好（四星和三星）的物業企業、項目負責人，實施常規監督和正常頻次的日常檢查，并予以一定的獎勵和扶持：

（一）在表彰評比競賽評定中予以推薦；

（二）在前期物業管理投標時予以適當加分；

（三）在政府采購平臺的投標中，推薦進入采購名錄清單。

第二十九條 信用等級為一般和合格（三星和二星）的物業企業、項目負責人，實施以下措施：

（一）列入行業主要監管對象，增加日常監督檢查頻次；

（二） 限制行業各類獎勵評比資格；

（三） 全面檢查申報的信用信息材料；

（四） 約談督促企業進一步強化誠信意識，改進服務；

（五） 在前期物業服務招投標時，向招標方提醒建議，作為報名資格審查的重要依據。

第三十條 信用等級欠佳（一星）的物業企業實施以下措施：

（一）列入行業重要監管對象；由項目所在地區級物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）進行約談，明確整改措施；

（二）取消其申報行政管理主管部門組織的各類榮譽評比資格；

（三）取消其參加行業各類評優評先活動的資格；

（四）限制其參與本地區物業管理投標資格；

（五）限制其參與政府采購；根據信用評定結果更新采購企業名錄；

（六）強化監管和開展較高頻率的日常檢查；

（七）建議業主大會、業主委員會不與其簽訂物業服務合同。與業主大會、業主委員會已簽訂服務合同的在管項目，建議業主依法解除合同；

（八）列入信用黑名單并向社會公示。

第三十一條 被列入“黑名單”的物業企業法人或總經理的有關情況記入物業企業不良信用檔案，留存期兩年。留存期滿后連續兩年信用等級評定結果為合格及以上，方可解除“黑名單”。

第三十二條 列為信用欠佳的項目負責人實施以下措施：

（一）列入行業重要監管對象；由其服務的項目所在地區物業管理主管部門和街道辦事處（鄉、鎮人民政府）進行約談，明確整改措施；

（二） 取消由其服務的項目申報各類物業服務示范性項目的資格；

（三）取消其參加各類評優評先活動的資格；

（四）強化監管和開展較高頻率的日常檢查；

（五）建議企業解除其項目負責人職務。

第三十三條 物業企業信用分值計分達到下列情形的，物業管理主管部門于當年給予行政懲戒：

（一）企業減分達到10分時，項目所在區物業行政主管部門、街道辦事處責令其限期整改。整改期間，該企業不得申報各類物業服務示范性項目。

（二）企業減分達到15分時，注冊地區物業管理行政主管部門、街道辦事處約談該企業法定代表人，責令其限期整改。至下個記分周期結束前不得申報各類物業服務示范項目，取消該企業參加行業各類先進評比表彰資格。

（三）企業減分達到20分時，市物業管理行政主管部門約談該企業法定代表人；至下個記分周期結束前，取消該企業參加行業各類先進評比表彰資格，不得參加物業服務示范項目考評。

第三十四條 一票否決情形。物業企業在信用等級評定過程中或者結果公布后，有下列情形之一的，由市物業管理主管部門直接將物業企業、項目負責人信用等級評定結果降級為信用欠佳：

（一）在信用管理活動中提供虛假材料，造成嚴重后果的；

（二）不按規定履行物業項目進入程序，擅自進入物業項目從事經營活動的；

（三）不按規定履行物業項目退出程序，擅自退出物業服務項目，或者依法依約應當退出而拒不退出物業項目并移交相關資產資料的；

（四）將一個物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托給他人的；

（五）騙取、挪用或者侵占專項維修資金的；

（六）經司法機關或行政機關確認因物業企業全部責任或主要責任在本年度發生重大及以上安全責任事故的；

（七）因物業企業責任，引發重大群體越級上訪事件，造成惡劣社會影響的；

（八）物業服務企業或項目負責人在從事物業服務活動中因嚴重危害社會管理秩序被刑事處罰的；

（九）物業服務企業或項目負責人在防火、防汛、防疫、地震等重大突發公共事件中履職不到位以致嚴重損害人民群眾身體健康、生命安全和財產安全、嚴重破壞市場公平競爭和社會正常秩序的行為；

（十）物業服務項目質量評測結果為D類的。

第三十五條 物業企業未填報或者未按時更新基本信息的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正。拒不改正的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府代為填報，并將本年度信用等級評定結果降低一個等次。

第三十六條 建設單位在前期物業招標文件中，應當將物業企業的信用評定結果作為評標標準。業主、業主委員會在選聘物業企業時，應當將物業企業的信用評定結果作為參考。

第三十七條 對于尚未承接項目的企業，只對其信用信息進行動態核實。鼓勵物業企業、項目負責人通過信用信息管理系統及時完善、更新企業信用信息。

第三十八條 鼓勵企業法定代表人、項目負責人定期接受繼續教育，更新法律法規及業務知識，不斷提高業務水平。

第六章 附則

第三十九條 本辦法由長春市住房保障和房屋管理局負責解釋。

第四十條 本辦法自 年 月 日起實施。